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韶关日报数字报

二手房业主越多风险越大?

2016年05月13日 09:38
来源:广州日报

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市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

二手房业主越多风险越大?

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业,临签约才知道该套房由8个人继承,手续繁复,而且物业已有20多年楼龄,他担心6年后会因为楼龄高、贷款年限短而难以易手。据了解,广州市场上这种多业主的物业并不少见,有的业内人士建议最好不要碰,有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例:老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业,已有20多年楼龄,但因为有名校学位,加上刚加装了电梯,实用率又高,所以也有不少买家青睐。然而,临近签约时,张先生才发现这套物业的业主竟然有8个人!原来,这是一套继承物业,8个继承人共同拥有这套物业,而且其中两个身在异国他乡,不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时,又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”:“有的按揭机构告诉我,楼龄跟贷款年限加起来不能超过40年,有的说不能超过45年,我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子,张先生陷入了两难。

解读1 多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”搜房网广州二手房电商商圈经理李瑶表示,多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在,“约占总数的两成左右,老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了解,由于交易需要取得每位业主的同意,因此相应的时间成本会比正常情况要高,而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房,导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学,他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室,虽然是1985年的老房子,但装修保养都还不错。然而,在和业主沟通的过程中,陈先生了解到这是一套继承物业,兄弟四人是共同业主,目前是他们的大哥在使用,尽管另外兄弟三人都同意卖房,但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离,几次三番下来,陈先生也只好放弃。

李瑶表示,多业主的物业发生纠纷的概率更高,业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致,导致交易一直处于拖延的状态:“这对于买家,尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不利的,一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间,二来学位房市场供不应求,3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的,假如在一套学位房上徘徊纠缠了太长时间却无法成交,待到重新看其他小区时,优质学位房可能已经消耗大半,价格也已经被抬高。”所以,她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2 楼龄可能增加买家贷款难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长,在前往银行贷款时,都曾被告知房子楼龄较久,贷款不能超过一定年限。据了解,这主要是由于银行对于楼龄加贷款的时间是有所限制的,并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露,目前建行和中行的规定是楼龄加贷款的时间不能超过40年,工行相对宽松,是50年,最为宽松的是光大银行,只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧,李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可贷款的年限,以免由于可贷款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解,不少买家担心在子女小学毕业后卖房,楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道,由于越秀教育资源最为集中,名校林立,学位房价格居高不下,大部分有意向和经济实力买入越秀学位房的家长,其实并不会特别在意楼龄,在优质教育资源供不应求的背景下,只要学位好、价格合理,哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。李瑶举例称,4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子,其对口的学校是培正小学,95平方米总价280万元,每平方米不到3万元,而其他对口小学的楼梯楼价格都要在4万元/平方米以上,因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称,部分银行的楼龄加贷款年限总和可到50年,但要看具体物业情况,而六年后有无人接手的问题主要是价格问题:“不过,学位房政策多变,到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”(作者: 林琳 )

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